En junio de 2022 entró en vigencia la Ley 21.461, más conocida como Ley Devuélveme Mi Casa. Esta busca facilitar el cobro del arriendo y el desalojo de viviendas por no pago.
¿Cómo funciona la Ley Devuélveme Mi Casa?
La persona afectada deberá presentar una demanda civil solicitando la restitución del inmueble cuando haya terminado el contrato, exista deuda o se registren acciones que tengan que ver con falta de cuidado por parte de la persona que arrienda.
Asimismo, puede exigir la terminación anticipada del contrato y la devolución de la propiedad cuando el arrendatario no ha pagado la renta.
¿Puedo exigir el desalojo?
La ley permite a un juez ordenar el desalojo de las personas morosas no sólo por atrasos en el pago de arriendo, sino también por no pagar los servicios básicos u otras causales.
¿El proceso judicial es más rápido con la Ley Devuélveme Mi Casa?
A partir de ahora se establecen plazos perentorios para los mismos jueces que facilitan la tramitación del juicio, y por ende, pueden dictar sentencias en un plazo más acotado.
La principal novedad, según el abogado y director Legal de GrupoDefensa.cl, Mario Espinosa: «Es el establecimiento de procedimientos más expeditos, para que las personas puedan recuperar el bien lo antes posible y en virtud de ello también evitar que la situación se pueda extender largamente en el tiempo».
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¿Qué pasa si quiero que mi arrendatario deje mi casa?
Se le debe avisar con anticipación el término del contrato. Esto, rige tanto si el arrendatario quiere abandonar la vivienda de manera voluntaria o el dueño de la vivienda pide la restitución del inmueble.
¿Y si la situación se agrava?
«Lo más justo es que, en un contexto de deuda impaga, la propiedad se devuelva lo más pronto posible», aclaró el abogado.
Esto, porque hay casos en que efectivamente existen atrasos en los pagos por una situación puntual. Pero en otros el hecho se agrava provocando deudas por servicios básicos o, incluso, daños en el inmueble, señaló Espinosa.
¿De qué se trata la restitución anticipada del inmueble?
La normativa entrega una nueva facultad al juez, quien podrá decretar como medida precautoria la restitución anticipada del inmueble cuando han existido daños o destrucción de la propiedad. Eso sí, acreditándose sólo la existencia de una presunción grave del derecho que se reclama.
Igualmente, estará autorizado a decretar el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública, si fuese necesario.
¿Qué es el procedimiento monitorio?
Consiste en realizar un requerimiento de pago al arrendatario demandado, quien tiene 10 días para pagar la deuda o formular oposición.
Si el deudor no cancela o no comparece, se le condenará al pago de la obligación reclamada y se dispondrá su lanzamiento (o salida) del inmueble en un plazo no superior a 10 días.
El abogado Patricio Meza, socio de GrupoDefensa.cl, explicó en el programa ADN Te Escucha que «para que el contrato de arrendamiento sea considerado como válida en la ley chilena, no es necesario que esté por escrito, puede ser de palabra. Pero para esta Ley Devuélveme Mi Casa, y para establecer el procedimiento monitorio, no es que se exija pero la ley lo establece como un antecedente importante».
Y agregó: «Si no cuento con este contrato por escrito, será más difícil que el juez me crea, avance y yo logre mi objetivo. Ya sea obtener la renta que me deben más los intereses y las costas, o que me restituyan la propiedad».
¿Qué pasa si no existe contrato de arriendo firmado?
Cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que el valor del arriendo es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos.
En caso de que estos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario. En estos casos, no aplica el procedimiento monitorio de la Ley 21.461 Devuélveme mi Casa. Por eso, es muy importante que los contratos de arrendamiento se hagan por escrito y firmados ante Notario.
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